アメリカ不動産投資の雑感

不動産セミナーでの出会い

数年前にアメリカ不動産セミナーに参加してみました。

無料セミナー、いっぱいやっていますよね。
もともとアメリカは好き。海外が好きなんです。

海外の家ってなんであんなにおしゃれなんですか！？
アメリカに行くと、ホームセンターに丸一日いても飽きません。

そんな私ですから、当然アメリカの家は欲しくなるわけです。

セミナー主催者も人をだますような感じではなかったし、まあ納得して購入することにしました。

金融公庫での融資にチャレンジ

まず、この物件は融資を受けることに。
金融公庫の融資を使いました。

融資実行までに1カ月くらいはかかりますので、そうなると一般に売りに出ている物件などは間に合わず、セミナー業者が仕入れた物件となります。

アメリカの物件って、すごいのが、過去にどの家がいくらで売れたかなど全部見れるようになっているんですよね。
私の購入した家は1500万くらいですが、過去事例を見ると1000万円くらいでした。

その業者さんが500万円くらいのせています。
もちろん、それでいいと思うんです。彼らはそれが仕事だし、私もじゃあおまえは直接買えたのか？っていうと、初心者すぎて無理なので。
なるほど！もし慣れてくればこうやって直接購入できるわけですね。
何というか、価格が丸見えですごくクリアじゃないですか！！

今度私が転売しようとしても、あまり上乗せしては売れないわけですね。すごく透明。

そして、取引がまた、ものすごく合理的でホワイト・・・・。な気がしました。

売主には売主の宅建業者がいて、買主には買主の業者がいて、両手でどっちの味方なんだ！というのがない。
書類を作る人、物件の調査をする人、司法書士、税理士、すべて役割分担されていて独立していて、ビジネスライクで癒着なんてない感じです。
書類は全てメールで、電子サインで。
とてもスムーズに終わりました。

その後数年がたち、税理士さんもアメリカでの申告はアメリカ在住の日本人の税理士さんがやってくれてますが、すごく合理的です。メールもシンプル。
お世話になっております、何たらかんたら、とかなく・・・。
その後の申告手数料も、私の口座番号を伝えただけなのにちゃんと支払われてます。なぜだ！？
収支の細かい数字については、近日中に自分のためにもまとめたいと思います。

アメリカ不動産投資のメリット

簡単に言うと、節税効果はありました。
が、利回りで言えば低いです。3%とかそんな感じ。
でも日本と違うのは、中古住宅の価値がそんなに下がらないであろうこと。
むしろメンテナンスしていくことで価値が上がるんです。日本のように勝った瞬間価値が下がっていく、というのがない。
また、アメリカの経済成長という面でも安心感があります。

以前は建物の減価償却による節税が日本でできていたんですが、2022年から個人ではできなくなっています。
（法人で所有するなら可能ですよね）
これまでは減価償却出来ていたので、1500万の物件で、建物価値が1200万くらいなので、毎年300万くらい？減価償却できていましたのでその分日本での利益を相殺できていました。

管理会社は現地にお願いしているし、保険料や地域の組合費のようなものもけっこう高く、賃料収支としてはあまりよくないかもしれません。入ってくる分がそのまま融資の返済にいってしまう感じ。マイナスの月もあるかも・・・・。

加入している火災保険、家財の保証が手厚くて何かあればお金がかからずに新品で交換したりできるようですが、全然壊れず、使ってなくてもったいないです。
幸い入居者も退去しません。
1年ごとの更新で、今年の更新は見送ったようなんですね。
更新をしないと、いつでも解約できる代わりに月々の賃料が10%くらい上がっています。
それでもこの1年解約しなかったということなので毎月入居者にとっては賃料が高いだけでもったいないですがこちらとしてはラッキーでした。

そして入金は当然ドルなので、私はユニオンバンクに入金してもらい、そのまま日本の銀行に送金して、ドルのまま全部ドル建て投資信託を買っていたらそれが福利効果で利回り30％となっています。

アメリカの賃料収入はドルで入ってくるので、それをドルのまま運用できればいいかもしれません。
いちいち円にして、返済とかしていたら為替手数料もかかりますし、利回りで考えるとよくないです。

でもこの物件、退去して空いたら、泊りにいけるな―と思うと、世界中に家を持って、空いたら泊りに行く、という生活は楽しいだろうな、と思います。

だけど、ドルで運用すると、当たり前ですが日本で使うにはまた為替手数料とかかかるんですね！
もったいないですね。
仮想通貨ってこれまで全然手を出していなかったですが、これがもっと世界的に流通するようになれば、通貨に関係なく使えていいかもしれない、と思いました。

私の場合の運用の流れをこちらの記事に書きました。

アメリカの不動産サイトZillowがすごい！

私の購入した物件を、アメリカの不動産サイト、Zillowで見てみます。

真ん中の検索窓に所有している物件の住所を入れてみます。

おお！

すごいです。丸見えじゃあないですか！

ストリートビューで外観はもちろん、今売るとこのくらいの価値、とか、賃貸や売買でいくらで取引されてきたかの履歴や、ローンを借り換える場合の金利比較や、売りたいのか買いたいのかなどなど、すべてがこのサイトから可能です。

なんてすごいんでしょう！

あまりはまりすぎると研究者にはなれても投資として購入はできないかもしれないので危険です。

こんなにクリアなんですねー。